요사이 흔히 오는 편지나 광고에 현제 가지고 있는 모기지 융자에 loan Modification (융자 재조정)을 신청 하라고 한다.

자세히 읽어 보면 대부분이 일정 금액의 수수료를 먼저 요구하는 서류 대행 써비스 업체이며 또는 전문 변호사를 통해서 은행과의 조정을 의뢰함으로써 생각보다 많은 지식값을 지불 해야 한다. 하지만 본인이 직접 살고 있는 집이면서 은행에 요구하고 싶은 조건이 융자 원금 삭감과 같은 큰 손해를 은행에 끼치는 것이 아니라면 담당 부서와의 직접 통화(customer care service specialist)로 해결 될수도 있다. 특별히 실직이나 변동이자의 기간이 만료된 경우는 은행에서도 재 조정을 해 주고 싶어하는 인간적인 노력도 엿 보인다. 이미 나빠진 경제 사정으로 아이들의 작은 간식비도 줄이는데 어느날 날아 들어온 광고 편지 한통만 보고 몇천불의 돈을 보내는 어리석은 행동은 피했으면 한다.

첫째로, 현재 가지고 있는 이자율이 이번주의 시중 30년 고정 융자(현제 약5.5%) 보다 현저하게 높은 이자율을 가지고 있는 경우에는 은행에서 이자율을 낮추어 주는 재조정을 받음으로써 월 페이먼트를 줄일수 있다. 이때 은행의 생각은 이자율을 내려줌으로써 지금까지 보다 더욱 페이먼트를 잘 낼 것이라고 생각하기 때문에 융자 상환금을 받지 못하는 가능성에 대한 위험 부담을 줄이는 것이 된다. 이때 먼저 확인할것은 현제 일반적인 재융자를 통해서도 대출 심사를 통과할수 있는 자격 조건을 갖추고 있다면 융자 전문인을 통하여 재 융자를 시도하는것이 재 조정 보다 더 낮은 이자율을 받을수 있는 길이기도 하다. 그러나 현제 재융자 심사 조건을 모두 만족하지 못함으로써 재융자가 불가능하다면 은행에 직접 융자 재조정을 시도 하여야 할 것이다.

둘째로, 현재 가지고 있는 융자가 이자와 원금을 함께 상환 하고 있을때 원금 상환 부분을 잠시 미루어 주고 새로 정하는 일정 기간 동안은 이자만 내도 된다고 조절해 줌으로써 은행에서는 융자 상환금이 연체될수 있는 위험 부담을 줄이는 것이다. 물론 정해준 기간이 지난 다음에는 원금과 이자를 함께 상환 해야 한다.

셋째로, 30년모기지 상환을 40년으로 늘인다거나 소득 기준에 따라 페이먼트를 줄여주는 방법을 택하기도 한다.

이외에의 다양한 방법의 융자 재조정이 가능하나 현재로써는한정된 융자 갯수로 재조정 허가를 해주고 있는 만큼 서두를 필요가 있다. 또한 재조정 신청후 허가 기간도 만만치 않다. 은행도 손해를 최대한으로 줄이기 위해서 조정에 나서는것이다 그러므로 이유가 합당치 않는 무리한 요구는 시간만 끌뿐 성사 확률은 거의 없으므로 재 조정시에는 은행측의 입장도 고려할줄 아는 협상의 지혜도 필요할것이다. 즉 이자율을 내려 주거나 융자 프로그램을 바꾸어는 주되 융자 금액을 대폭 줄여 주거나 상환 기간을 유예하거나 무작정 늘여주거나 prepayment penalty같은 것을 없애 주지는 않는것을 일반적으로 한다.



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