미국 경제 사정이 좋지 않은 발단의 시초가 서브 프라임 융자였던 이유로 주택 가격의 하락과 더불어 주택 융자를 가지고 있는 사람들에게 금전적인 손실이 많았던 시간들이다. 이로 인해 정부에서는 주택 융자를 가지고 있는 사람들에게 부여해주는 혜택들이 많이 등장했었다.

그중 기대가 되는MAKING HOME AFFORDABLE 프로그램중 재융자 부분을 살펴 보면 벌써 몇주전의 정부 발표에도 불구하고 각 은행들의 융자 심사 가이드 라인이 정립 되지 않아 기다리기만 했던 프로그램이 서서히 은행들의 수고에 의해서 윤곽이 들어나고 있다. 아직도 몇몇 은행들로만 시작되기는 했지만 이번 재융자 프로그램의 혜택을 누릴수 있는 분들이 많기를 기대해 본다.

이제껏 재융자를 하기위해서는 mortgage insurance를 가입하지 않는한 일차 융자는 집값의 80%로 한정 되어 있었다. 집값의 80% 가 넘는 모기지는 보통 일차 융자와 이차 융자를 구분하여 따로 받는것이 mortgage insurance를 피할수 있는 유일한 방법이었다. 그러나 집값이 하락하면서 이차융자는 생각하지 않더라도 일차융자 금액이 집값과 거의 비슷한 경우들이 생겨난 것이다. 여유의 저축이 있으신 분들은 이차융자를 모두 갚거나 일차 융자 금액을 줄여서라도 역사적으로 낮은 모기지 재 융자를 할수 있었지만 그렇지 못한 분들은 내려간 집값과 경제 사정이 더욱 원망스러웠을 뿐일것이다.

MAKING HOME AFFORDABLE 프로그램은 이차 융자를 제외한 일차 융자의 금액이 집값의 105%를 넘지 않는것을 원칙으로 하고 있다.

현재까지 나온 은행의 심사 규정으로는 컨포밍(conforming)융자로 제한하고 있으며 새로 받는 융자 금액은 남은 일차융자 금액(pay off amount)에 융자 비용으로 $2500을 합한 금액 이상을 넘길수 없다. 그러므로 cash out을 통한 이차 융자의 조절이나 loan fee등 $2500을 넘는 추가 재융자 비용은 개인이 부담해야 할것이다. 그리고FANNIE MAE와FREDDIE MAC 모두 최근12개월 동안 모기지가 늦은 기록이 없어야 한다. FANNIE MAE인경우는 state income이 부분적으로 가능할수도 있으므로 이 경우에 해당 되는지는 융자 전문인과의 상담을 거치는 것이 현명한 판단이 될것이다.

이번 재융자 프로그램의 단점은 반드시 현재 가지고 있는 융자가 FANNIE MAE나 FREDDIE MAC의 소유로 있어야 한다. 대부분의 은행들은 대출 서비스 기관으로써 개인에게 주택 융자 대출을 해준후 3-6개월 사이에 2차 모기지 시장의 역활을 하는 정부 기관인FANNIE MAE나 FREDDIE MAC으로 판다. 그러나 saving bank나 소규모의 지역 은행인 경우에는 은행의 자산으로 가지고 있는 경우도 있다. 본인의 융자가FANNIE MAE나 FREDDIE MAC의 소유인지를 알아보기 위해서는 www.fanniemae.com/loanlookup 이나www.freddiemac.com/mymortgage에 접속한 다음 간단한 개인 정보를 넣으면 알수 있으며 지금 페이먼트를 내고 있는 은행 혹은 모기지 융자 전문인에게 상담하면 된다.


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